【必学理财】房地产投资增富节税的秘诀 ( Part I )
B. IRC Section 121“部分”增值免税额符合条件
若屋主之前把房子做为投资房，之后转做为自住房，屋主在出售此房屋时依然可以享用“部分”的$250,000或 $500,000增值免税额。前提是屋主一样必须符合五年内居住满两年的条件，且有办法证明此房屋为自住房。
特别强调屋主可以享用“部分”而不是“全额”的增值免税额，原因是美国联邦政府为了避免许多精明的房地产投资者把名下许多早期购买已增值数倍的投资房转换成自住房来享用$250,000和$500,000的高免税额，所以在2009年成立了一条新规定。新规定把房屋出租期间列为“非合格使用”（non-qualifying use）；把自住期间列为“合格使用”（qualifying use）。报税者必须用总合格使用期间和总持有年数的比例来计算出总免税额。
备注：因为新规定于2009年通过，所以2009年以前一并视为合格使用。
举例2：小新（单身）在2000年年初以$100,000购入了一栋投资房出租，总共出租了13年，在2018年年初小新决定自己搬进去住改为自住房。小新住满两年，在2020年年底以$350,000把这房子卖出，总净收$250,000。小新符合了住满两年的条件，也确实把此房子做为自家住屋，符合 IRC Section 121 的条件。不过因为此房子之前为投资屋，所以2009年至2018年出租期间为非合格使用、2018至2020年自住期间为合格使用，至于2000年至2009年出租期间视为合格使用因为新条件在2009年才生效。
总结来看，小新非合格使用期间为9年，合格使用期间为11年，总持有年数为20年，合格使用期间占总持有年数 55% （11年总合格使用期间 / 20年总持有年数）。小新可享有$137,500 ($250,000 * 55%) 的增值免税额，额外的$112,500 ($250,000*45%)再加上折旧收复（Depreciation recapture；Part II会介绍）将得支付资本利得税。
备注：若小新总净收为$350,000，只有$250,000会被用来计算总免税额因为单身免税额会高只到$250,000。若总净收低于$250,000，则以总净收计算。
…
总结：
美国政府为了鼓励民众买房，提供了房地产投资者和自住族不少税务上的好处。自住族除了上面解释的 IRC Section 121，还有房贷利息和房屋税都是自住屋主们可以扣抵所得税的项目。
相对的与购屋族比较起来，租屋族是没有任何税务上的特别待遇。没错，房地产无庸置疑是个适合口袋够深才有能力购买或适合投资的选择之一，不过平时多吸收有关房地产和税务相关的资讯，提早开始做买房的储蓄规划和准备，都是为未来人生和理财规划的好起点喔！
作者简介【Jason Lu】
- 南加大 Leventhal School of Accounting 毕业生
- 加州注册会计师
- 房地产仲介
- 联络方式WeChat: jasonlu24 / email: jasonlu.usc@gmail.com / Instagram: jasonlu24
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