【必学理财】房地产投资增富节税的秘诀 ( Part II )
撰文/Jason Lu 照片/shutterstock
上一篇(Part I)介绍 了自住族在税务方面可享有的福利 (按我连结)，这篇将来介绍房地产投资客*可利用的节税方式。
*在税法里，房地产投资客并不需要把买下来的地产出租给别人才算“投资客”，只要意图很明确是为 了投资获利而非自住即为投资客。
撇开大型的金融风暴不讲，房地产不仅历年来每年都有稳健的增值外(下图为历年来加州独立房成交价数据)，且美国联邦政府特别偏袒房地产投资 客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在税务方面提供了不少好处 。
1. 房地产投资相关费用注销(Write Offs)
投资房地产第一个在税务上的福利就是注销，注销的意思是指大部份来至于房地产投资项目的开销(例 如:维修费、管理费、广告费、会计师费等等)皆可从收入内注销来降低总收入(较低收入=较低所得 税)。
除了基本的开销可以注销之外，房地产投资客多了一项“折旧” (Depreciation) 可以注销。折旧顾名思义就是资产随着时间耗损而降低价值，例如买新车一开出原厂价值瞬间打八折是一样的，不过房地产折旧 (不管住宅或商业用途) 和车子非常大的差别是房地产实值不会年年折旧。房地产价值历年来年年升值，而且 IRS 每年还让投资客“折旧” 个逐年会升值的资产来注销收入，是个对投资客来说非常有利的待遇。
每一个房地产的价值区分为土地价值和建筑价值，在税法上唯有建筑是可以折旧的，土地无法折旧。联邦政府规定一般住宅地产 (Residential Properties) 的折旧年数为 27.5 年、商业地产 (Commercial Properties) 为 39 年。
举例 1: 小王买了一户$1,000,000 的高级公寓当投资 (土地价值为$400,000; 建筑价值为$600,000)，小王每年除了管理费、会计师费、维修费、贷款利息等等可以注销降低总被动投资收入外，每年还可以额外注销 $21,818 ($600,000 / 27.5)。
2. 1031 交换延税 (1031 Exchange)
税法上有许多对房地产投资客有利的税务策略，不过 1031 Exchange 无庸置疑是个对所有房地产投资客最有利的一条税法。读税法比催眠术还催眠，所以下面使用了一个简单的例子来让各位读者能快速吸收到这项税法的厉害之处。
* 注意 1031 Exchange 让投资客“延税”，非“免税”。
举例 2: 小王三年前用$100,000投资了一户公寓，五年后这户公寓市价上涨到$300,000，涨幅的程度让小王做梦都会笑。若小王决定见好就收，以下将有两种情形(懂 1031 Exchange 和不懂的差别):
- 情形1 (无 1031 Exchange): 小王兴高采烈地把此投资项目售出，以为他可以实得$200,000的盈利，但卖出后才发现$200,000的盈利要被 IRS 和州政府课 $66,000($200,000*33%)的资本利得税(Capital Gain Tax)，真正实拿为$234,000 ($300,000 – $66,000)。
- 情形 2 (懂 1031 Exchange): 小王把这户公寓售出然后用售出的资金($300,000)来“交换” 一个(或多个)总市价相同或更高的地产投资项目,即可延后缴纳$66,000的资本利得税。小王可 以一直重复交换市价相同或更高的地产投资项目且延后缴纳资本利得税，帮助增加财富。切记，1031 Exchange 是一个让投资客可以延税的税法，不是免税，所以最终若小王不再做交换了，还是得缴纳资本利得税。换句话说，国税局等于暂时借给了小王原本必须要缴纳的资本利得税来继续投资房地产。
结论: 小王若不知道 1031 Exchange 的存在，当他卖出了他的投资项目只能实拿 $234,000 ($300,000 – $66,000)，但 1031 Exchange 让他可以当下不必缴纳任何资本利得税且善用所有资金来换取一栋(可能)被动收入更高但同市价的投资项目。
听起来很简单，不过 1031 交换延税有不少规定:
- 用来交换的地产必须为投资项目。
- 投资客在售出投资项目后必须雇用个管理公司(Qualified Intermediary)来保管所有地产售出后的资金，且无法触碰这笔资金直到交换顺利完成。
- 投资客必须在旧的投资项目售出后45天选出(最多三个)交换的投资项目。
- 投资客必须在旧的投资项目售出后180天(或报税截止日期，看哪个比较早)完成交换。
*以上条件必须每条符合，否则 1031 Exchange 失效。
总结:
不管你是自住族准备好要购买人生第一栋房、新移民将要在洛杉矶落地生根，或是想要建立被动收入的投资客，房地产无庸置疑是个适合口袋够深才有能力投资的选择之一，不过除了试着一人独资，房地产也适合多人合资购买投资。
想当个成功的房地产投资客不单单要有好眼光，还需要找到报酬率高且适合的地产项目喔~
延伸知识：成本分离分析(Cost Segregation Analysis)
成本分离分析是个在商业地产投资圈常见的一个加速折旧策略(Accelerated Depreciation Strategy)。这策略适用于大规模商业地产投资项目，且是一笔不小的开销，所以在这不做太详细的介绍。简单来说，除了实体建筑和土地外，成本分离分析把一个商业地产的成本更加详细的区分为不同种类。例如家俱、租赁改良(Leasehold Improvements)、电器用品等等，把这些折旧年份更短的东西从原本 39 年折旧年数区分出来加速折旧注销。
作者简介【Jason Lu】
- 南加大 Leventhal School of Accounting 毕业生
- 加州注册会计师
- 房地产仲介
- 联络方式WeChat: jasonlu24 / email: jasonlu.usc@gmail.com / Instagram: jasonlu24
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