【必學理財】房地產投資增富節稅的秘訣 ( Part II )
撰文/Jason Lu 照片/shutterstock
上一篇(Part I)介紹 了自住族在稅務方面可享有的福利 (按我連結)，這篇將來介紹房地產投資客*可利用的節稅方式。
*在稅法裡，房地產投資客並不需要把買下來的地產出租給別人才算“投資客”，只要意圖很明確是為 了投資獲利而非自住即為投資客。
撇開大型的金融風暴不講，房地產不僅歷年來每年都有穩健的增值外(下圖為歷年來加州獨立房成交價數據)，且美國聯邦政府特別偏袒房地產投資 客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在稅務方面提供了不少好處 。
1. 房地產投資相關費用註銷(Write Offs)
投資房地產第一個在稅務上的福利就是註銷，註銷的意思是指大部份來至於房地產投資項目的開銷(例 如:維修費、管理費、廣告費、會計師費等等)皆可從收入內註銷來降低總收入(較低收入=較低所得 稅)。
除了基本的開銷可以註銷之外，房地產投資客多了一項“折舊” (Depreciation) 可以註銷。折舊顧名思義就是資產隨著時間耗損而降低價值，例如買新車一開出原廠價值瞬間打八折是一樣的，不過房地產折舊 (不管住宅或商業用途) 和車子非常大的差別是房地產實值不會年年折舊。房地產價值歷年來年年升值，而且 IRS 每年還讓投資客“折舊” 個逐年會升值的資產來註銷收入，是個對投資客來說非常有利的待遇。
每一個房地產的價值區分為土地價值和建築價值，在稅法上唯有建築是可以折舊的，土地無法折舊。聯邦政府規定一般住宅地產 (Residential Properties) 的折舊年數為 27.5 年、商業地產 (Commercial Properties) 為 39 年。
舉例 1: 小王買了一戶$1,000,000 的高級公寓當投資 (土地價值為$400,000; 建築價值為$600,000)，小王每年除了管理費、會計師費、維修費、貸款利息等等可以註銷降低總被動投資收入外，每年還可以額外註銷 $21,818 ($600,000 / 27.5)。
2. 1031 交換延稅 (1031 Exchange)
稅法上有許多對房地產投資客有利的稅務策略，不過 1031 Exchange 無庸置疑是個對所有房地產投資客最有利的一條稅法。讀稅法比催眠術還催眠，所以下面使用了一個簡單的例子來讓各位讀者能快速吸收到這項稅法的厲害之處。
* 注意 1031 Exchange 讓投資客“延稅”，非“免稅”。
舉例 2: 小王三年前用$100,000投資了一戶公寓，五年後這戶公寓市價上漲到$300,000，漲幅的程度讓小王做夢都會笑。若小王決定見好就收，以下將有兩種情形(懂 1031 Exchange 和不懂的差別):
- 情形1 (無 1031 Exchange): 小王興高采烈地把此投資項目售出，以為他可以實得$200,000的盈利，但賣出後才發現$200,000的盈利要被 IRS 和州政府課 $66,000($200,000*33%)的資本利得稅(Capital Gain Tax)，真正實拿為$234,000 ($300,000 – $66,000)。
- 情形 2 (懂 1031 Exchange): 小王把這戶公寓售出然後用售出的資金($300,000)來“交換” 一個(或多個)總市價相同或更高的地產投資項目,即可延後繳納$66,000的資本利得稅。小王可 以一直重複交換市價相同或更高的地產投資項目且延後繳納資本利得稅，幫助增加財富。切記，1031 Exchange 是一個讓投資客可以延稅的稅法，不是免稅，所以最終若小王不再做交換了，還是得繳納資本利得稅。換句話說，國稅局等於暫時借給了小王原本必須要繳納的資本利得稅來繼續投資房地產。
結論: 小王若不知道 1031 Exchange 的存在，當他賣出了他的投資項目只能實拿 $234,000 ($300,000 – $66,000)，但 1031 Exchange 讓他可以當下不必繳納任何資本利得稅且善用所有資金來換取一棟(可能)被動收入更高但同市價的投資項目。
聽起來很簡單，不過 1031 交換延稅有不少規定:
- 用來交換的地產必須為投資項目。
- 投資客在售出投資項目後必須僱用個管理公司(Qualified Intermediary)來保管所有地產售出後的資金，且無法觸碰這筆資金直到交換順利完成。
- 投資客必須在舊的投資項目售出後45天選出(最多三個)交換的投資項目。
- 投資客必須在舊的投資項目售出後180天(或報稅截止日期，看哪個比較早)完成交換。
*以上條件必須每條符合，否則 1031 Exchange 失效。
總結:
不管你是自住族準備好要購買人生第一棟房、新移民將要在洛杉磯落地生根，或是想要建立被動收入的投資客，房地產無庸置疑是個適合口袋夠深才有能力投資的選擇之一，不過除了試著一人獨資，房地產也適合多人合資購買投資。
想當個成功的房地產投資客不單單要有好眼光，還需要找到報酬率高且適合的地產項目喔~
延伸知識：成本分離分析(Cost Segregation Analysis)
成本分離分析是個在商業地產投資圈常見的一個加速折舊策略(Accelerated Depreciation Strategy)。這策略適用於大規模商業地產投資項目，且是一筆不小的開銷，所以在這不做太詳細的介紹。簡單來說，除了實體建築和土地外，成本分離分析把一個商業地產的成本更加詳細的區分為不同種類。例如傢俱、租賃改良(Leasehold Improvements)、電器用品等等，把這些折舊年份更短的東西從原本 39 年折舊年數區分出來加速折舊註銷。
作者簡介【Jason Lu】
- 南加大 Leventhal School of Accounting 畢業生
- 加州註冊會計師
- 房地產仲介
- 聯絡方式WeChat: jasonlu24 / email: jasonlu.usc@gmail.com / Instagram: jasonlu24
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