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【必学理财】房地产投资增富节税的秘诀 (Part I)

| March 18, 2019 | 0 Comments

房地产投资 增富节税的秘诀 (Part I)

撰文/ Jason Lu      图片/ Shutterstock

 

前两个月已介绍过我们同名的亲戚Uncle Sam (美国政府的绰号),他要求每一位有收入的美国公民、持有绿卡的居民、和一年居住超过31天且有收入的居民(详细请见IRS Substantial Presence Test),每年必须按时报缴『联邦』和『州』税。报税的基本知识大家已经具备,这一期要来谈谈房地产投资与报税之间的关联,藉这『必学理财』 单元,我会和大家分享一系列与报税、节税、个人理财等相关知识,希望大家每一期读了后可以更加了解税务与理财相关知识,且活用到个人理财规划的一部分!

 

房地产投资增富节税的秘诀:

本单元要来介绍为何投资房地产在我眼里是个最好的投资选择。撇开大型的金融风暴不讲,房地产不仅历年来每年稳定增值外(下图为历年来加州独立房成交价数据),且美国联邦政府似乎特别偏袒房地产投资客(Real estate investor)和自住族(Primary resident),在税务方面都提供了不少好处 。本篇介绍自住族可享有的税务优惠,Part II将会介绍房地产投资客可使用的节税方式,敬请期待。

自住族可享用的节税秘诀:

美国税法IRC Section 121给予每年出售自家住屋(Principal residence)的纳税者$250,000 USD(单身)或 $500,000 USD (已婚合并申报)增值免税额。

 

A. IRC Section 121免税符合条件为:

  1. 纳税者必须将此房屋做为*自家住屋
  2. 在房屋出售年份往前推算五年内必须要**居住满两年的时间

*若之前为投资房当包租公/婆,屋主在出售后依然可以享受到IRC Section 121“部分”的增值免税额(详细请见举例2)

**居住满两年并无规定要连续两年,中间可以有间隔,只须要在五年内总共住满两年即可。假设2018年年底出售,但2014年至2018年每年居住6个月,四年期间总共两年(6 months * 4)即有符合规定条件。

举例 1:小新(单身)在2013年买了栋$500,000的房子且使用为自家住屋。小新住满了五年,随着薪水逐年大幅增加,决定在2018年把这房子卖了再买个全新的建案。此房子成交价为$750,000,等于小新在这五年时间总共净赚了$250,000($750,000 – $500,000)。因为小新把此房做为自家住屋且在2018年至2013年这五年内有住满两年的时间,所以小新可享有$250,000的增值免税额不需要缴纳任何资本利得税(Capital gain tax)。

IRC Section 121是个对每位纳税者非常有利的节税方式。若上面举例的小新买的不是自住房地产而是上市公司的股票,即便投资报酬率一样为50%($250,000/$500,000),小新在售出股票后必须缴纳资本利得税。假设联邦资本利得税率为15%、加州为8%,小新总共得支付$57,500的税金!

虽然美国联邦政府并无限制每一位纳税者一生中可以重复使用此税法的次数,不过规定每位纳税人每两年只能得益一次。换句话说,”如果”房价真能一直长期稳定增值(极度乐观思想,仅供参考),不仿考虑每两年买新房卖旧房,这样就可以享有增值免税额,且房子可以越换越大喔!

 

 (下页还有完整说明)

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